Crowdfunding jako forma wspólnego inwestowania w nieruchomości.

Możliwość, aby duża liczba inwestorów z mniejszymi kwotami (minimalne kwoty inwestycji są określane przez każdą platformę internetową zgodnie z jej działalnością) uczestniczyła w finansowaniu różnych projektów, czyni ją bardzo atrakcyjną do inwestowania w szybko rozwijający się rynek nieruchomości. Nadmienimy, że crowdfunding jest odpowiednim sposobem inwestowania, nie tylko w nieruchomości, ale w wiele innych zrównoważonych rodzajów przedsiębiorczości i happeningów - takich jak sprzedaż odzieży, zbiórki pieniędzy, bukmacherzy (niektóre z nich można znaleźć tutaj), projekty artystyczne, kampanie polityczne, etc.

Jak w praktyce wygląda wspólne inwestowanie w nieruchomości?

Najbardziej znane duże platformy to Realty Mogul, Crowd Street, Patch of Land, Realty Shares, Real Crowd, a także wiele innych mniejszych platform internetowych. W celu prawnego uregulowania tego segmentu inwestycji, w 2012 roku uchwalono ustawę Jumpstart Our Business Startups (JOBS) Act, która umożliwia inwestowanie nawet nieakredytowanym inwestorom (obywatelom) w przeciwieństwie do poprzedniej praktyki, gdzie dostęp do inwestycji mieli tylko akredytowani inwestorzy, na przykład, fundusze emerytalne, banki, firmy ubezpieczeniowe i fundusze inwestycyjne. Dotychczas inwestorzy mogli inwestować w nieruchomości wyłącznie poprzez zakup fizycznych aktywów lub inwestowanie w REITs.

Nowa metoda inwestowania w nieruchomości poprzez crowdfunding pozwala inwestorowi, podobnie jak w przypadku inwestowania w kapitał, uczestniczyć w finansowaniu tylko części nieruchomości, i stać się udziałowcem proporcjonalnego udziału. Także zyski z np. wynajmu lub sprzedaży nieruchomości będą wypłacane inwestorom proporcjonalnie do ich wkładów. Stopa zwrotu z inwestycji zależy od rodzaju i klasy nieruchomości, w którą się inwestuje, i waha się od 5 do 15 % rocznie, a w niektórych przypadkach może być wyższa. Średnie stopy zwrotu w przypadku real estate crowdfunding wynoszą od 8 % do 13 % rocznie, co czyni ten model współfinansowania bardzo atrakcyjnym.

Sposoby wspólnego inwestowania na rynku nieruchomości

Zainteresowani inwestorzy mają dwie możliwości ulokowania środków na rynku nieruchomości poprzez crowdfunding:

Crowdfunding udziałowy

Zapewnia to inwestorowi wyższą stopę zwrotu niż inwestowanie w dług. Ten sposób inwestowania zysków może się znacznie różnić w zależności od aktualnych warunków rynkowych, a inwestorzy otrzymują płatności, które są zazwyczaj kwartalne z wynajmu nieruchomości pomniejszone o prowizję platformy internetowej, jak również w przypadku sprzedaży nieruchomości po podwyższonej cenie rynkowej.

Jednym z głównych ryzyk tej metody inwestowania jest możliwość, że wartość rynkowa nieruchomości spadnie, więc inwestorzy mogą stracić część swojej inwestycji.

Crowdfunding oparty na pożyczkach

Jest to prostszy sposób inwestowania, w którym inwestor pożycza środki finansowe właścicielowi nieruchomości i otrzymuje za tę usługę stałą stopę procentową opartą na hipotece i kwocie, którą inwestor zainwestował (pożyczył właścicielowi).

W przypadku tego typu inwestycji zysk jest stały, ponieważ stała stopa procentowa jest z góry określona, a ryzyko niższe niż w przypadku inwestycji kapitałowych. Spłaty odsetek są najczęściej miesięczne, rzadziej kwartalne, a zaletą tego sposobu inwestowania jest to, że inwestycja jest zabezpieczona aktywami (hipoteka).

Trendy na globalnym rynku crowdfundingu nieruchomości

Crowdfunding jako alternatywa dla tradycyjnych metod wspólnego inwestowania

Na samym początku inwestor powinien szczegółowo rozważyć inwestycję, czyli poznać projekt, warunki geograficzne i demograficzne, sytuację polityczną oraz wszystko co może mieć wpływ na zainwestowane środki i oczekiwany zysk.

Jedną z głównych zalet tego sposobu inwestowania jest dostępność dla dużej liczby osób (osób fizycznych) przy stosunkowo niewielkich inwestycjach (w zależności od platformy i rodzaju nieruchomości, w którą inwestują), które mogą wynosić poniżej 500 dolarów, ale najczęściej około 5 tys. dolarów, co jest dużym ułatwieniem biorąc pod uwagę cenę przeciętnej nieruchomości, która może kosztować kilkaset tysięcy, a nawet ponad milion dolarów. Ponadto, crowdfunding w nieruchomości odbywa się za pośrednictwem platform internetowych, które działają w sposób przejrzysty i zapewniają inwestorom nieograniczony dostęp do informacji przed zainwestowaniem swoich pieniędzy, a platforma, którą wybraliśmy, wykonuje za nas kompletną pracę, taką jak znalezienie najbardziej optymalnej nieruchomości i wszystkie pozostałe czynności administracyjne.

W przeciwieństwie do funduszy REITs zarządzanych przez profesjonalistów, w tym przypadku masz możliwość swobodnego wyboru nieruchomości, w którą chcesz zainwestować swoje fundusze, a istnienie dużej liczby platform internetowych do inwestowania zapewnia Ci szeroki wybór projektów, zatem wybierając nieruchomości o różnych kategoriach możesz zdywersyfikować portfel inwestycyjny.

Z drugiej strony, w przeciwieństwie do tradycyjnych sposobów wspólnego inwestowania, w crowdfundingu nie masz pewności, że np. projekt, w który zainwestowałeś środki, rzeczywiście zostanie pomyślnie zrealizowany, a ponieważ samodzielnie decydujesz o tym, w jaką nieruchomość zainwestujesz, istnieje możliwość, że przez błędną decyzję stracisz pieniądze. Ponadto, większość projektów nie jest ubezpieczona, a liczne opłaty i prowizje mogą dodatkowo obniżyć oczekiwany zysk.

Podsumowanie

Obserwując możliwość inwestowania środków lub ich gromadzenia za pośrednictwem ogólnodostępnych i przejrzystych platform internetowych przez niemal każdą osobę fizyczną, można swobodnie stwierdzić, że stanowi to rewolucję w dotychczasowym sposobie prowadzenia działalności na rynku nieruchomości, co spowodowało ogromny wzrost zainteresowania tego typu inwestycjami w nieruchomości. Zaletą jest to, że stopy zwrotu w ramach crowdfundingu nie są niskie (co wiąże się z wyższym stopniem ryzyka) i znacznie przewyższają inflację, a także fakt, że pozyskanie kapitału na realizację projektu jest szybsze i prostsze. Tendencja wzrostu crowdfundingu na rynku nieruchomości dopiero nabierze dynamiki.